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2022-10-25 / 行业干货 / 6 阅读

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热点栏目自选股数据中心行情中心资金流向模拟交易客户端  “有人选择立即退出,有人还在加速入场”2022年的土拍拿地企业逐渐多元化,尤其以基建型房企的强势拿地引人注目,如中建系、中铁建斥资在京沪布局到上海第三轮土拍中安徽高速企业的现身,这条赛道又多了位入局者。

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在今年上海第三轮土拍的最后一日,竞争最为激烈的地块之一浦东唐镇地块共吸引7家企业参拍,胜出者是来自安徽的国企——安徽交通控股集团有限公司(以下简称“安徽交控”)  历经25轮竞价后,安徽省高速地产集团有限公司和安徽安联高速公路有限公司组成的联合体以50.498亿元的总价竞得,成交楼板价为42849元/平方米,溢价率9.43%,这也是上海本轮供地中溢价率最高的地块。

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  天眼查app显示,上述联合拿地的两家公司背后大股东均是安徽交控,由安徽省国资委全资控股  业内人士分析,安徽高速企业近两年开始频繁参与上海土地市场,此次竞拍的热点地块势必会对产品品质提出更高要求,同时对提升其品牌影响力会带来积极作用。

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  可以看出,当民营房企在土拍市场较少现身后,以安徽交控为代表的外来国企看准时机,实现在房地产这一非主营业务上的扩张布局  高速公路企业入沪建房  对于上海市场来说,安徽交控并不算新面孔  在去年上海第三批集中土拍中,合肥安之联置业有限公司在与北京建工、同润、星河、中垠&。

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山东黄金等企业的竞夺中,就以12亿元竞得青浦区朱家角镇港周路地块,溢价率8.95%  同日,合肥安之联置业又以19.3413亿元底价竞得青浦区华新镇华志路地块项目已命名为安联虹悦,今年内有望入市  天眼查app显示,合肥安之联置业的股东为安徽安联高速公路有限公司,后者由安徽交控持股98.86%、山东银丰投资集团有限公司持股1.14%。

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  安徽交控曾表示,为抢抓今年上海第三批集中供地窗口期,公司对上海第三批集中供地地块进行了精心筛选,认真分析研判市场环境、土拍规则及竞争对手,在项目论证、资金筹措等方面做了充足准备  据此,仅一年之内安徽交控已在上海斩获土地3宗,拿地金额接近82亿元。

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  公开资料显示,安徽省交通控股集团有限公司成立于2014年底,由原高速集团和原交投集团合并重组成立,经重组整合,安徽交控成为安徽省统一的高速公路投资运营管理平台  除交通运输之外,安徽交控还有房地产和建筑业务、投资与资产管理两大主业。

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截至目前,公司累计房地产开发面积约1500万平方米  今年在上海第三轮土拍中的拿地主体安徽高速地产和安联高速公路,就是安徽交控旗下负责房地产开发业务的子公司  其中,安徽高速地产的业务主要为商品房开发,拥有少量酒店和物业管理运营业务。

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从布局范围来看,安徽高速地产主要集中在安徽省内的合肥、芜湖、六安、巢湖、铜陵、滁州、池州等城市,在省外除上海以外的长三角城市几乎无住宅项目  安徽高速地产进军上海的时间最早可追溯至2013年当年7月31日,安徽高速地产曾以11.5亿元竞得嘉定区马陆镇42-05地块,楼面价12600元/平,溢价率110%,创当年上海土地市场溢价最高纪录。

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  据界面新闻了解,该项目案名定为安高东方御府,已于2016年10月30日交房  值得一提的是,去年9月,安徽高速地产还通过了住建部核准,成为房地产开发一级资质企业根据规定,一级资质的房地产开发企业承担房地产项目的建设规模不受限制,可在全国范围承揽房地产开发项目。

  这相当于安徽高速地产拿下了布局全国市场的通行证  安联高速公路则已形成“高速公路、房地产业、多元投资”三大业务板块在地产开发领域,其动作相对更积极,布局覆盖北京、深圳、上海等一线城市以及江苏、安徽、广东及环渤海区域市场。

整体来看,安徽高速公路的“造房”之路始于2001年当年10月,安徽高速公路房地产有限责任公司成立9年后,安徽高速集团又整合旗下5家房地产公司成立了如今的安徽高速地产集团  成立公司第一年,安徽高速地产便走出安徽,在江苏苏州拿得地块,以18.9亿元拍下苏地2009-B-65地块,楼面价6575元/平米,溢价率75.3%。

  这两家高速地产公司在安徽本地市场也仍在继续扩容比如在合肥今年首轮供地中,安徽高速地产竞得尚宸院和如院两宗地块,在第三轮集中供地也竞得滨湖06号地块今年,安徽高速地产的交房总体量达到134万平方米,创历史新高。

但与众多房企一样,在行业调整期安徽高速地产也未能避免利润下滑根据其2022年半年报数据披露,安徽高速地产期内的净利润为-2343.67万元 “有人走,有人留”  除了安徽高速企业布局房地产外,在前几年行业的上升期,房地产业务一度成为高速公路企业开启多元化发展的首选之一。

  高峰期是2012年,当年19家高速公路上市公司中有近10家布局房地产业务,其中包括山东高速、中原高速、海南高速、现代投资、五洲交通、龙江交通以及宁沪高速等  究其原因,同策研究院资深分析师肖云祥认为,在国内高速公路建设的高峰期,部分高速公路公司举债建设,负债率攀升,导致公司现金流压力增大,投入资金无法快速回笼。

此外,在高速节假日免费政策实施后,高速公路企业也面临收入降低  “在这样的背景下,高速公路企业实施了多元化发展的战略,”肖云祥表示,过去几年房地产行业利润率高,与高速运营的高利润相当,因此不少高速企业选择进入房地产行业。

  然而,自去年下半年开始,房地产行业进入深度调整期,不少布局房地产业务的高速公路企业又开始退出地产业务  典型如山东高速今年4月14日,山东高速发布2021年年度业绩说明会纪要,称夹河岛项目为公司目前唯一控股的房地产项目,计划今年通过股权转让方式进行处置。

并且,房地产业务已纳入公司非主业,未来将不再开展房地产项目  但在此之前,山东高速在房地产行业中的高调已是业内共识比如12年前,山东高速曾发布公告,要增加投资10亿元参与山东省内多个房地产项目,进军房地产市场决心坚定。

尤其是在青岛市场,山东高速介入颇深,曾出资28亿元驰援香港西路的地王项目深蓝中心,并以535元/平方米的价格拿得胶州经济开发区的一宗地,后以8.12亿元转让至中骏  去年8月,四川成渝高速公路(00107.HK)也发布公告称,将剥离房地产业务,涉资不超19.45亿元。

  四川成渝高速认为,出售事项能够剥离投资周期长、投资额较大且利润率较低的房地产业务,从而优化集团资产结构“出售事项完成后,集团将不再从事任何物业开发及投资业务”  即便如此,依然有部分高速公路企业不改最初决定,选择在房地产行业深耕。

除安徽交控之外,海南高速也是其中之一在今年7月份投资者对于海南高速是否有房地产开发业务的提问中,海南高速明确表示,房地产开发业务是其主营业务之一  从营收结构来看,海南高速的主营业收入与高速公路已经无太多关联。

2022年半年报显示,今年上半年海南高速实现营收7249.44万元,同比增长116.97%,其中主营业务房地产业务录得5016.6万元,占比近70%,服务业仅1363万元  中原高速也不例外,旗下拥有全资子公司高速房地产公司、英地置业、君宸置业等,也表示将继续从事房地产开发销售。

  今年上半年,中原高速实现净利润3.33亿元,比去年同期下降48.08%其中,房地产收入确认周期性影响,房地产销售收入同比下降79.79%  此外,还有湖南高速旗下专业地产开发企业湖南信远智邦置业有限公司,在本土市场长沙楼市中占据一席之地。

肖云祥表示,目前高速路企的投资业务呈现较强波动性,在审时度势下部分企业会对多元化业务不断展开调整与剥离,不少曾经进入房地产的企业退出了这个领域就是很好的证明  “而这些留下来的企业,不少的主营业务已是房地产业,如海南高速。

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